Miete oder Pacht? Was bei der Übernahme eines Gastronomiebetriebs wirklich zählt.

«Wir haben das Restaurant gepachtet.» Diesen Satz hört man im Gastgewerbe häufig. Doch rechtlich ist es in vielen Fällen gar keine Pacht, sondern eine Miete. Der Unterschied klingt zunächst nach einer juristischen Feinheit – kann für Betreiber und Eigentümer aber ganz konkrete Folgen haben.

Ob Miete oder Pacht vorliegt, hängt nämlich nicht einfach davon ab, was im Vertrag steht. Entscheidend ist, was tatsächlich übergeben und vereinbart wird. Gerade bei der Übernahme eines Restaurants lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf den Vertrag, den Betrieb und das Inventar. Denn je nachdem, ob Räume oder ein bereits laufender Betrieb übergeben werden, gelten unterschiedliche Regeln.

Miete oder Pacht?

Bei der Miete bekommt man Räume. Bei der Pacht bekommt man einen Betrieb, der bereits läuft. Ein einfaches Beispiel macht den Unterschied deutlich: Ein Hausbesitzer vermietet leere Räume. Die neue Wirtin baut eine Küche ein, kauft Tische und Stühle und sucht sich ihre Gäste selbst. Der Erfolg kommt aus ihrer eigenen Arbeit. Bei einer Pacht wird dagegen ein fertiges Restaurant übergeben. Die Küche ist eingerichtet, das Geschirr ist vorhanden, der Name ist bekannt und Stammgäste kommen bereits. Der Erfolg kommt damit auch aus dem bestehenden Betrieb.

Was sagt das Gesetz?

Die gesetzlichen Grundlagen finden sich im Schweizer Obligationenrecht, kurz OR:

• Artikel 253 OR regelt die Miete. Der Vermieter gibt eine Sache zum Gebrauch.

• Artikel 275 OR regelt die Pacht. Auch hier wird eine Sache zum Gebrauch überlassen. Der Pächter darf zusätzlich den Ertrag behalten, den die Sache beziehungsweise der Betrieb abwirft.

Wichtig ist: Es zählt nicht, was auf dem Vertrag steht. Entscheidend ist, was tatsächlich vereinbart wurde. Ein Vertrag mit dem Titel «Pachtvertrag» kann deshalb trotzdem eine Miete sein. Dies ergibt sich aus Artikel 18 OR.

Was sagt das Bundesgericht?

Das Bundesgericht hat 2002 einen wichtigen Entscheid zu dieser Frage gefällt. Der Fall betraf ein Café-Restaurant in Genf. Das Gericht unterscheidet grundsätzlich danach, was übergeben wird: Wird ein fertig eingerichteter Betriebübergeben, spricht dies für eine Pacht. Werden dagegen nur Räume übergeben, aus denen die neue Betreiberin erst einen Betrieb machen muss, spricht dies für eine Miete. Auch eine Umsatzmiete macht aus einer Miete noch keine Pacht. Wenn die Höhe der Miete vom Umsatz abhängt, bleibt es grundsätzlich eine Miete. Das hat das Bundesgericht bereits 1977 festgehalten.

Wo macht der Unterschied etwas aus?

Viele Regeln sind bei Miete und Pacht gleich. Zum Beispiel gilt der Schutz vor zu hohen Zinsen bei beiden Verträgen. Einige Regeln sind aber verschieden. Diese Unterschiede können für Eigentümer und Betreiber im Alltag wichtig sein:

Thema	Miete	Pacht
Wenn jemand nicht zahlt	30 Tage Frist	60 Tage Frist
Wenn ein befristeter Vertrag einfach weiterläuft	Er gilt dann ohne Ende	Er gilt für ein weiteres Jahr
Wartung von Geräten und Lift	Der Mieter zahlt nur kleine Sachen	Die Pächterin zahlt auch die normale Wartung
Pflicht zum Betrieb	Der Mieter muss sorgfältig sein	Die Pächterin muss den Betrieb gut führen
Wenn man den Betrieb verbessert hat	Es gibt kein Geld zurück	Es kann Geld zurückgeben

Warum ist es fast immer eine Miete?

Dafür gibt es mehrere Gründe.

• Grund 1: Es wird kein fertiger Betrieb übergeben. Der Hausbesitzer gibt heute meistens nur die Räume ab. Der Erfolg kommt von der Wirtin oder vom Wirt – vom Konzept, vom Team und vom Marketing.

• Grund 2: Räume und Inventar werden getrennt. Früher gab es häufig einen einzigen Vertrag für alles. Heute gibt es oft zwei Verträge: einen Mietvertrag für die Räume mit der Hausbesitzerin und einen separaten Vertrag für das Inventar mit dem Vorgänger. Das Inventar wird gekauft oder gemietet. Genau darum ist eine saubere Inventarschätzung wichtig. Sie zeigt, was das Inventar wert ist, und macht die beiden Verträge klar voneinander trennbar.

• Grund 3: Die Miete passt dem Hausbesitzer besser. Die Eigentümerin muss keinen Ertrag des Betriebs versprechen. Sie muss auch die Küchengeräte nicht warten lassen und kann bei ausstehenden Zahlungen schneller kündigen.

• Grund 4: Die Miete passt auch dem Wirt. Der gute Ruf des Betriebs gehört dem Betreiber, wenn er ihn selbst aufgebaut hat. Er hat ihn mit seinem Konzept, seinem Team und seiner Arbeit entwickelt und kann diesen Wert später an einen Nachfolger verkaufen.

• Grund 5: Corona hat den Unterschied gezeigt. Während der Corona-Zeit mussten viele Betriebe schliessen. Viele Mieter wollten deshalb weniger Miete bezahlen. Das Bundesgericht hat dies im September 2025 abgelehnt. Bei einer Pacht wäre die Situation anders gewesen, weil der Ertrag Bestandteil des Pachtvertrages ist.

Was heisst das für Sie?

Schauen Sie nicht nur auf den Titel des Vertrages. Wichtig ist der Inhalt. Schreiben Sie klar in den Vertrag, was übergeben wird und was nicht. Regeln Sie das Inventar separat und erstellen Sie dafür eine eigene Liste mit den einzelnen Werten. Auch ein eigener Vertrag für das Inventar kann sinnvoll sein. Vorsicht ist bei fertigen Betrieben geboten. Manchmal wird tatsächlich ein laufender Betrieb mit Namen, Gästen und kompletter Einrichtung übergeben. Das kommt zum Beispiel bei Bergrestaurants oder bei Restaurants von Gemeinden vor. In solchen Fällen kann es sich tatsächlich um eine Pacht handeln. Bei Unsicherheit sollte der konkrete Vertrag von einer Fachperson geprüft werden.

Was bedeutet das für das Inventar?

Gerade wenn Räume und Inventar getrennt behandelt werden, ist eine genaue Inventaraufnahme wichtig. Sie schafft Klarheit darüber, welches Inventar vorhanden ist und welchen Wert es hat. Küchengeräte, Möbel, Geschirr und weitere Betriebseinrichtungen können so sauber erfasst und bewertet werden. Für eine Betriebsübernahme schafft eine solche Dokumentation eine klare Grundlage zwischen den beteiligten Parteien.

Fazit Miete oder Pacht?

Entscheidend ist nicht der Name des Vertrages, sondern das, was tatsächlich vereinbart und übergeben wird. Bei einer Miete werden Räume überlassen. Bei einer Pacht wird ein bestehender Betrieb mit seiner Ertragsmöglichkeit übergeben. Gerade bei Betriebsübergaben lohnt es sich deshalb, die Räumlichkeiten und das Inventar klar zu trennen und das Inventar sauber zu erfassen und zu bewerten.

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Hinweis

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Jeder Fall ist anders. Bei einem konkreten Problem empfiehlt es sich, eine Fachperson beizuziehen. Stand: August 2026.